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[铁锤]买房就是补贴政府,现在是刺激有钱人多买

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云中雀2024-07-16 11:15:50


转自微信公众号 铁锤微观



据媒体统计,今年以来,已经有至少37个城市发布了购房补贴政策。简单来说就是给符合条件的购房者发钱,可以是人才的奖励,也可以是税费的减免,还可以是老房子拆迁发房票。

其中湖北鄂州更是明确表示,农村居民若自愿放弃合法宅基地,拆除相关建筑后,选择在指定区域购买新建商品住房,将根据其退出的宅基地面积获得购房补贴。

还有一些城市,给返乡就业创业人员、进城务工人员、新市民、新青年,开通了住房公积金贷款的便利通道:以灵活就业人员的身份缴存6个月的住房公积金,就可以申请公积金贷款。

类似的“补贴”还有很多,此前东莞甚至还放了大招,官宣“拿到诺贝尔奖,到东莞买房补贴1000万”,不费吹飞之力就赚了很大一波流量。毫无意外,也被网友骂是“博眼球”。

 



该如何看待各地争相出台的五花八门的“购房补贴”政策呢?这些真的是惠民举措吗?

有一个事实我们要先弄清楚,这些购房补贴政策出台的背景,是房地产市场处于下行周期,即房子卖不动、没人接盘的时候推出的,而且主要是针对购买新建商品房。市场好的时候,别说发放购房补贴了,忙着涨价、忙着提高契税都来不及。

所以很明显,这些补贴政策是为了促进新房销售而出,是在帮开发商去库存。

难道地方从中就得不到好处吗?并不是。

从结果来看,不管用什么办法,只要有人买房其实还是消费者在补贴政府,因为房价构成当中有超过一半是政府拿走了,卖地收入、税费收入是最直接的补贴。只是政府最后拿到的利润,刨除补贴的份额相对之前少了一点罢了。


所以,看似是在发放购房补贴,其实只是房子卖不动后,地方退而求其次的选择。与其说是地方政府主动推出了惠民政策,不如说是被市场逼的没办法了:让出一部分利润,我少赚点,你才能继续买房,就是这个意思。

说到底,这些发放的补贴,就是你自己的钱。

这就跟当年福特给员工加薪是一个道理,并非出于好心,而是资本家精算过,不给工人加薪,消费就上不去,反过来会约束生产力的进一步扩充。

所以,从来就没有天上掉馅饼的好事,很多补贴的东西、免费的东西,反而是最贵的,因为你想要他的补贴,他想要你的购房款,以及未来二三十年被房贷牢牢束缚。

不过,即便是如此简单的让利补贴,有时候也很难执行下去。

4月23日,第一财经发布的一篇调查文章揭露,多地财政紧张“购房补贴”难到位,有人购房7年补贴仍未完全到账。

 



为什么会出现“口惠而实不至”的情况?买房人的大钱不是已经都出了吗,为什么补贴的小钱还发不下来?

究其根本,发放补贴刺激买房这件事本身就不合逻辑。文件是住建局发的,补贴的资金要从财政的公用资金里拿,公用资金应该用于民生,而不是补贴少数买房人。所以说到底,这部分资金的支出并不符合财政审计的要求。尤其是对于地方财政严重短缺的城市的买房人而言,想拿这笔补贴显然是不容易的。

至于有些地方推出的“拿宅基地换购房补贴”这种竭泽而渔的做法,我建议农民朋友自己还是要留一条退路,不要以身入局。农村的宅基地可能确实没啥经济价值,但对于个人而言,它最大的价值就在于归宿,放弃简单,想再回去就难了。

当然了,我们也要理解地方采取这种发放补贴鼓励买房的做法,因为确实没招了。

国家统计局说“还有近2亿农民工没买房,房地产潜力巨大”。此话不假,农民工兄弟们也确实想买房,但他们忽略了一个最重要的事实,没有收入增长的支撑,需求潜力是不会转化为购买动力的。

这几年,大家的共同感受是“房地产不行了”。可是到底有多不行,很少有人一五一十用数据说话。

铁锤接下来通过几个重要指标的变化,带大家了解个大概,这些数据虽然网上也能查到,但多数人其实是不愿意花这个时间去搜索的。

首先,去年全年国有土地使用权出让收入同比减少了近1万亿元,较2021年巅峰期更是减少了3万亿元。

今年一季度,这种下降趋势也并未得到好转,国有土地使用权出让收入8147亿元,同比仍然下降6.7%,2021年这个数字是16467亿元,也即是说今年一季度较2021年同期,土地收入直接腰斩了。

今年一季度300城住宅用地出让金的确同比增长10.4%,但这主要是受一二线城市优质地块拍地节奏加快的带动。一季度,全国住宅用地流拍撤牌653宗,流拍撤牌率28.2%,较去年同期提升6.2个百分点。

其次,“房地产不行”,不单单体现在卖地收入的锐减上,看销售额的下滑和库存的积压,我们可能会更加醍醐灌顶。

2023年全国房地产开发投资110913亿元,比上年下降9.6%,2021年的数值是147602亿元。商品房销售额116622亿元,下降6.5%,商品房待售面积67295万平方米,比上年增长19.0%。2021年这两项数据分别是商品房销售额181930亿元和51023万平方米。

单看数据,确实有种“鬼故事来了”的感觉,因为和巅峰期相比,去年商品房销售额减少了7万亿,库存增加了1.6亿平。

再者,去年房地产的增加值是73723亿元,在GDP中的占比是5.85%。网上有人整理了近十年的数据并做出了图表,我们可以清晰地看到,过去十年房地产在GDP中的比重都在6%以上,只有2023年首度跌破6%。

 



去年房地产开发企业到位资金127459亿元,比上年下降13.6%,而2021年这一数值是201132亿元。同时,去年还是过去26年以来首次出现了个人房贷余额负增长,个人按揭贷款同比下降9.1%。

再来看房价的变化,根据如是研究院总结的数据,全国绝大多数城市的房价已经整体回调了2-3成,三线及以下城市,房价出现腰斩。短期看,今年2月二三线城市二手房同比跌幅达到了5.1%,一线城市的同比跌幅也达到了6.3%。中指院的数据显示,百城二手房均价已经连跌12个月了。

必须声明一下,这里不存在抹黑房地产的情况,数据均来源于统计局,有据可查,我只是顺手贴了一下,没有任何放大解读。

2021年是房地产的巅峰期,各项数据都飙升到了最高点,随后便步入下跌通道,中国房地产长达二十年的大周期就此终结。

表层的原因是国家层面把房地产按住一顿疯狂输出,既掐断了房企的融资管道,也堵死了银行的贷款额度,让很多本就“三高”的房企,遭遇失血性休克,很多项目烂尾无法交房。

叠加疫情对居民家庭资产负债表的冲击,以及房价上涨的思想钢印已经被扭转,都加速了房地产需求的崩塌。

深层次的原因,其实是随着少子化(生育率骤降)、老龄化(未富先老)进程的不断加剧,我们缺乏足够的需求来供养房地产全产业链。

有句话我已经说了一年多了,房地产最终一定会走向完全开放的市场,限购等限制性措施都会退出。今天成都全面取消限购,被很多人拿出来解读,这其实没什么好说的,成都只是把流于形式的文件取消了,在此之前,想在成都买房也有很多破解的办法。我很确定,接下来成都也将出现挂牌量激增的剧情,因为类似的政策已经审美疲劳了,买房人更是在反向操作。

说起取消限购,当下还能引发市场狂欢的恐怕也只有北京和上海两个城市了。上周五地产股小幅反弹了一下,其实就是受一线城市进一步松绑的影响。

综上,事实已经很清楚了,未来土地财政也会有玩不转的那一天,房地产销售额会回归10万亿甚至更低的常态,这意味着房地产对经济的拉动作用将逐渐减弱。

有人可能要问了,如果房地产屡救不起,我们会放弃吗?

这是一个很傻的问题,但不可否认,这也是一个很多人希望看到的爽文结局。

房地产救不起来,这只是相对而言,和高点时相比,现在的处境当然是艰难。但我们有没有想过,房地产现在的状态才是真实的,才是符合基本面的。

以土地财政来说,它可能不会再像过去那样作为地方主要的财政收入来源,但这并不意味着政府会主动放弃。

有人可能会说,土地财政不行了,还可以收房产税,现在正当其时。对此我不敢苟同。从征税角度来说,税收是一种拔鹅毛的艺术,鹅毛肯定要拔,高水平的表现是:既把鹅毛拔下来,又不让鹅叫唤,或者少叫唤。现在拔鹅毛,鹅不仅会叫唤,急了还可能咬人逃跑。

实际上,从来就不存在放弃房地产一说,它只是在该完成阶段性使命的时候完成了使命,现在是均值回归。我们要习惯这种状态,这就跟岁月无情一样,衰老是难以避免的。除非经济重返高速增长通道,居民的收入大幅增长,一千多万大学生都能找到满意的工作,人口出生率再次回到2.1的世代更替水平。

基于此来看,当前针对房地产所做的一切,只是为了阻止事情向更坏的情况发展,也即是很多人说的“别拖后腿”。

聚焦到救市的策略来看,过去一年多出台的很多政策,其实已经逐渐找到重点了,比如放开地价限制,让土地市场重回“价高者得”;比如中央信贷支持商业机构买楼,作为保障性住房对外出租;再比如近期在浙江丽水开始探索的“个人买地建房,自行设计施工,产权独立且允许出售”等,这些政策的内核都是让有钱人多消费。

以丽水试点个人买地建房来说,这其实是变现松绑“限墅令”,文件中提到的“允许私人竞拍土地,建设单幢低层住宅”,简单来说就是允许个人直接竞拍土地,盖别墅,而且是可以多人联合拿地。对于大家族来说,可以联合兄弟姐妹,直接盖一座大的私家园林。

这个试点模式,在福建很多地方很流行,只是仅限于农村地区。现在城市的建设用地也可以这么干了,无疑是对住房需求和供应的双利好。当然了,仔细想想,该政策显然不是针对普通人的,而是为有钱人开放定制的,因为拿地设计审批建房装修,这一整套流程的花费不小,而且初期还有门槛要求,所以绝不是东拼西凑首付的普通刚需可以承受的。

再比如这几年全国的文旅卷得出奇,先后已经捧红了淄博、哈尔滨、开封、天水等地,本质是让国内游热起来,以旅游出行带动消费,肉烂在锅里。

在外需和投资边际效用递减的背景下,让手握80%存款的2%的人多花钱,让有钱人多买房消费,让内需支棱起来,这才是我们经济发展的人间正道。

现在就是这个方向,不是庞大的中低消费市场不重要,而是这部分群体的需求太难刺激,已经增长乏力了。特别是最近几年,代表居民家庭财富的房产、股市、债市、理财、信托等投资暴雷不断,中产的财富惨遭洗劫,消费能力每况愈下。


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