周末,躺在床上懒洋洋地打开微信,又看到腾讯给我推送了一则新闻,标题是“多地取消新房销售限价,房企可根据市场自主定价”。一看就知道,这不是“新”闻了,简直就是“旧”闻。我忍不住想,这是不是说明官方已经不再拼命撑房价了?想到这里,心里不禁泛起一丝感慨:难道房价真的回不到过去的高度了?
说到房价,很多人的思想还停留在惯性中,总觉得房价下跌只是一时的,等过了这波寒冬,房价还是会回到曾经的高峰。但你有没有想过,房价可能在我们的有生之年都回不到过去的高度了?我知道,说有生之年可能有些夸张,但你想想,二三十年呢?对于很多人来说,房价20年不涨,跟永远不涨也没什么区别。
1. 政府不再拼命撑房价,风向变了
前些年,房价下跌是件非常敏感的事情,哪怕是开发商想降价促销,也可能被政府叫停。比如,2023年武汉市汉阳区的“新港临江汇”项目,因为国庆期间搞降价销售,立刻被房管局勒令停止优惠活动。同样的事情在惠州也发生过,开发商降价过猛,被投诉“扰乱市场”,结果直接被要求关停整改。
但这才过了不到一年,风向就变了。现在,政府不仅允许开发商降价,还允许他们公开宣传降价。比如,最近武汉的“万和光谷”项目因为降价幅度太大,引发了购房者的不满,投诉说这是“恶意降价”。结果,东湖新区管委会直接回应:商品房价格由开发商根据市场自主定价,并不违反法律法规。这意味着什么?风向确实变了,上层不再拼命撑房价了。
2. 房价真的能涨回去吗?别太乐观了
过去我也以为房价对经济太重要了,政府会想尽办法撑住它。但是,慢慢地,我开始意识到,房价已经不是当年的那个房价了。就像一艘船破了五个洞十个洞,不再急着堵某一个洞,而是要考虑如何把人转移到救生艇上。
我们需要明白,房地产固然重要,但中国经济的崛起并不是因为房地产,而是经济造就了房地产的繁荣。过去20年房价的上涨,是因为多种因素凑在一起:改革开放、城市化推进、加入WTO、货币规模暴涨,以及第三次和第四次工业革命的叠加。未来的20年,我们还能找到这么多有利因素吗?恐怕很难。
3. 房价泡沫还没挤干净,反弹的可能性不大
有些人做了房价泡沫模型,试图判断哪些城市的房价泡沫已经挤干净了。我对此嗤之以鼻。房价的“价值”到底是多少?用什么方法来确定?用成本法?但一件东西的价值不能等同于它的成本,比如一个LV包的成本只有几百块钱,但售价却高达几万元。用市场法?可市场价格本身就是波动的,过去的房价很可能是虚假的。
房价有泡沫,这几乎是共识。但现在的泡沫还没挤干净。怎么才算挤干净呢?就是让每个人都能住上符合自己收入水平的房子。那些在经济起飞阶段,购买了超过自己支付能力房子的人,包括一些炒房客,当他们的房子被挤出市场后,泡沫才算真正消退。
这其中,有的人是主动割肉,有的人是被迫断供。但这只是第一步,第二步则是学区房和大城市房价的下跌,这是房地产价值的实质性损减。未来的房价,还要看经济情况、就业和新旧动能的转换,但要说房价再涨回去,恐怕很难。
4. 未来的房价,恐怕是涨不回去了
看看我们现在的经济情况:杠杆率高企、年轻人口断崖式减少,国际环境也充满挑战。这一切都意味着,房价不太可能再现过去的暴涨。与其继续幻想房价还能涨,不如踏踏实实想想如何稳定自己的现金流。毕竟,未来的生活质量,可能不再取决于你有没有房子,而在于你有没有稳定的收入来源。
与其惦记房价,不如专注于搞稳定的现金流。别再惦记房价了,真的。现在如果有刚需,就买房;没有刚需,就租房。未来的关键,不是房价能不能涨,而是你能不能找到一个稳定的收入来源。房子再多,涨不涨价,最后都可能只是一个数字,真正重要的是如何在变化的经济环境中保住你的生活质量。
房价还能涨回去吗?可能我们的有生之年都看不到了
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